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マンション管理Q&A        ※マンション管理用語解説は下段をご覧ください



【質 問】014 「新しいマンション標準管理規約」 2016年3月15日
 平成28年3月14日に国土交通省より発表された改正「マンションの管理の適正化に関する指針」と「マンション標準管理規約」の概要を教えてください。

【回 答】
「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正の概要

1.改正の背景・経緯
 マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など、様々な課題が指摘されており、これら課題に対応した新たなルールの整備が求められていました。

2.今回の改正の流れ、概要
@ マンション管理組合による管理の適正化のための必要事項を定めた「マンションの管理の適正化に関する指針」(マンション管理適正化法第3条の指針)の改正を官報で公布
コミュニティ形成の積極的な取組みが新たに明記され、また外部専門家を活用する場合の留意事項も明記されました。

 A 区分所有者間で定めるマンションの管理ルール(区分所有法第30条の規約)の標準モデルである「マンション標準管理規約」及びこれの解説である「マンション標準管理規約コメント」の改正を自治体・関係団体に通知
外部専門家の活用、管理費等の滞納に対する措置、暴力団等の排除規定、災害時の管理組合の意思決定、管理状況などの情報開示に関する規定を整備、コミュニティ条項等が再整理されました。

※ 詳しくは、国土交通省HP内のマンション管理についてのページをご覧ください。

各マンションは、この新しいマンション標準管理規約を参考にして管理規約の見直しを行いましょう。

マンション管理での分からないことがありましたら、当会までお気軽にお問い合わせください。
【質 問】013 「修繕積立金の取崩し」 2014年6月3日
 修繕積立金を「組合費」の補填に当てるため取り崩すことができるのか?

【回 答】
 あるマンションでは、組合員から徴収する費用として、管理費、修繕積立金の他、「組合費」という名目で徴収しており、ある年度において、修繕積立金を組合費へ振り替えるため取り崩すという取扱いをしていました。
 標準管理規約によれば、まず組合員から徴収する費用は管理費と修繕積立金であり、他に駐車場使用料等が認められていればその使用料の徴収も認められますが、これとは別の「組合費」という名目での費用は通常は認められません。それを徴収することがそもそも問題となります。さらに問題は、修繕積立金を「組合費」へ振り替えるため取り崩したという点です。標準管理規約によれば、修繕積立金と管理費は明確に区分して経理することが求められており、また、修繕積立金の取り崩しは、限定されています。
 当該マンションでの取り扱いは、これに違反するものといえます。
いずれにしても、マンション管理に際しては、区分所有法や管理規約等に即した運営がなされるべきであり、専断的な運営は避けなければなりません
【質 問】012 「総会招集通知先」 2014年6月3日
 総会招集通知先〜ある部屋(専有部分)が共有の場合、総会招集通知は誰にすればよいか?

【回 答】
 区分所有法第35条第3項によれば、「専有部分が共有に属するときは、総会招集通知は、第40条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。」となっています。
 第40条では、「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。」とされています。したがって、まず専有部分の共有者で議決権行使者を決め、それを管理者(通常は理事長)に届け出て、管理者は届け出のあった共有者の一人に通知をするということになります。
【質 問】011 「分譲マンション特有の重要事項説明」 2013年3月27日
分譲マンション特有の重要事項説明には何がありますか。

【回 答】

1 分譲マンションに特有な重要事項の内容
 宅地建物取引業法第35条第1項第6号・同法施行規則第16条の2によれば、分譲マンション(区分所有法の「区分所有建物」のこと。)においては、不動産業者は以下の事項を説明しなければならないとされています。
@ 一棟の建物の敷地に関する権利の種類とその内容
A 共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
B 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
C 一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨(専用使用権)の規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
D 一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
E 一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨(計画修繕積立金)の規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容及び既に積立てられている額
F 通常の管理費用の額
G 一棟の建物及びその敷地管理が委託されているときは、管理受託者の氏名・住所(法人の場合は商号又は名称・主たる事務所の所在地)
H 一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

2 説明事項についてのコメント
@・・・敷地利用権の例としては、所有権、地上権、賃貸借等があります。
B・・・例えば、ピアノの使用やペットの飼育などの制限がある場合
C・・・例えば、専用庭、駐車場の使用など
E・・・修繕積立金の内容の他、滞納がある場合は、その額も説明事項となります。前区分所有者に滞納額があるときは、買主がそれを引き継ぐことになるからです。
F・・・通常の管理費は、修繕積立金とは区別されます。
G・・・委託された業務内容までの説明は必要ありません。
 なお、ABCDEの事項は、規約(案も含めて)の定めがないときは、説明の必要はありません。また、Gについては、委託がないときは説明の必要はなく、Hについて、記録がないときも説明の必要はありません。
以上
【質 問】010 「仲介不動産業者の義務〜重要事項説明と契約書面の交付義務」 2013年2月22日
不動産業者の仲介でマンションを購入した場合、仲介不動産業者の義務にはどのようなものがありますか。

【回 答】

「仲介不動産業者の義務〜重要事項説明と契約書面の交付義務」

1 不動産仲介業者の義務
 宅地建物取引業法によれば、不動産売買の仲介を行う者(以下、「宅建業者」といいます。)は、宅地建物取引業を行う者として、宅建業の免許を取得しなければ業務を行ってはならないとされています。そして、宅建業者は不動産の売買に際して、まず契約締結前に重要事項の説明をしなければならず、さらに契約締結後は契約内容を証する書面を交付しなければならないという義務を負っています。
 不動産は価値が高く、もしトラブルになると消費者に多大な損害を及ぼす及ぼす恐れがあるため、業者に厳格な義務が課せられているのです。

2 重要事項の説明・交付義務
(1)重要事項の説明義務
 宅建業者は、契約を締結する前に不動産をこれから買おうとする相手方(買主、借主)に対して、当該物件がどのようなものなのかを知ってもらうために、重要な事項について説明をする必要があります(宅建業法第35条)。
(2)説明義務者と説明方法
 宅建業者は、宅地建物取引主任者(以下、「取引主任者」といいます。)をして重要事項の説明をさせなければなりません。説明義務は業者の義務ですが、実際に説明を行うのは取引主任者となります。したがって、たとえ業者の社長さんであっても、取引主任者でない者が説明した場合は説明義務を果たしたことにはならず、宅建業法違反となります。
(3)説明時期・方法
 重要事項の説明は、必ず契約締結前でなければならず、契約後であってはなりません。また、説明は口頭では足りず、取引主任者の記名・押印のある書面を交付して行う必要があります。そして、その説明の際には、取引主任者は説明の相手方に取引主任者証を提示しなければなりません。
(4)説明事項
 宅建業法第35条に列挙されている事項を説明する必要があります。この点、マンション(区分所有建物)の場合は、一般の売買・交換の場合のそれに加えて説明事項が増えています。

3 契約内容書面の交付義務
(1)第37条書面の交付義務
 契約が成立したら、宅建業者は遅滞なく契約内容を記載した書面(以下、「第37条書面」といいます。)を交付しなければなりません。
(2)交付時期と交付方法
 第37条書面は、契約内容を確認するためのもので、契約後遅滞なく交付する必要があります。この場合の交付は、重要事項説明書と異なり、契約の両当事者(売主・買主、貸主・借主双方)となります。また、交付は誰が行ってもよく、取引主任者による説明も必要もありません。ただし、取引主任者の記名・押印は必要です。
(4)記載事項
 宅建業法第37条に列挙されている事項を記載する必要があります。そのうち、必ず記載しなければならない事項を必要的記載事項、定めがある場合に記載が必要となる事項を任意的記載事項といいます。重要事項と共通する内容もありますが、異なる内容もあります。

以上
【質 問】009 「排水管の維持・管理」 2013年1月30日
排水菅の維持と管理のポイントは何ですか。

【回 答】

1 排水設備の種別
  排水設備は、大きく分けて、屋内雑排水管と屋外雑排水、汚水、雨水管があります。

2 排水設備の維持・管理 
(1) 屋内排水管の維持・管理
 区分所有法によれば、屋内排水管のうちいわゆる縦管は共用部分ですが、専有部分にある排水横枝管は共用部分ではありません。したがって、排水横枝管については、本来は管理の対象からは外れますが、多くのマンションでは排水管系統を共用部分とみなして、管理組合で定期的に清掃(排水管洗浄等)を行っています。これは、実際上、区分所有者個々人が清掃ずることは困難であり、また共用部分と連結していることが多いため、専有部分なのか共用部分なのか区別するのが困難であるという事情によるものです。この全棟一斉に行う定期的な排水管洗浄は、1年あるいは2年に一度のペースで行うのが一般的です。

(2) 屋外雑排水、汚水、雨水管
 定期的に桝の蓋を開け、ゴミ、堆積物の点検を行います。さらに、排水管の機械洗浄を3から5年に一度は行うようにしましょう。

(3)配管の老朽化
 配管の腐食による穴あき漏水は、配管の材質、工法、設置場所、水質等により異なります。金属系の排水管では、台所流しの横引排水管が劣化しやすいといわれます。他方、屋外の埋設管では、金属系の排水管では内部腐食より外部腐食の方が深刻な問題を生じます。プラスティック管では、腐食の問題よりも強度低下、変形、継ぎ手部分の緩み等による漏水が生じやすくなります。

(4)排水設備の修繕周期
 国交省「長期修繕計画ガイドラインコメント」によれば、排水設備のうち、排水管については、更正は15年、取替は30年であり、排水ポンプについては、補修8年、取替16年とされています。

 以上
【質 問】008 「共用部分」と「専有部分」 2012年11月17日
 共用部分と専有部分の区別はどのようなものですか。

【回 答】
1 はじめに
 マンション管理において、意外と知っているようでその限界が難しいのが共用部分と専有部分との区別です。マンション管理において基本となるものですから、しっかり理解するようにしましょう。

2 共用部分と専有部分の区別
 区分所有法によれば、「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいい、「専有部分」と言えるためには、@構造上の独立性とA利用上の独立性が必要です。通常、各住戸にあたる部分が専有部分となります。一方、「共用部分」とは、@専有部分以外の建物の部分、A専有部分に属しない建物の附属物、B法4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物をいいます(法2条4項)。この共用部分には、法律上当然に共用部分となるもの(これを「法定共用部分」といいます)と専有部分の要件を満たしつつ区分所有者の定める規約により共用部分となるもの(これを「規約共用部分」といいます)の2種類があります。規約共用部分は登記をしないと第三者に共用部分であることを対抗することができないのに対し(法4条2項)、法定共用部分は客観的な性質から共用部分であることがわかるため、登記をしなくても第三者に対抗することができます。

3 共用部分の具体例
一般的にいえば、@廊下、階段室、エレベーター室は法定共用部分です。A集会室、管
理員室、物置、倉庫、車庫などは規約で共用部分とできます。Bガス・水道の配管、冷暖房設備、消防設備、昇降機などの建物の附属物のうち、専有部分に属すると認められるもの以外は、法定共用部分です。

4 以上のように、共用部分と専有部分との区別は明確であるように見えますが、実際には裁判上争われた例も多く、細かい点までみるとなかなか難しいものがあります。
(1)柱、壁、床、天井など専有部分相互間の境界について
 共用部分と専有部分との区別についていくつかの考え方がありますが、建物の維持管理の面や区分所有者の意識及び保険実務の考え方などからは、「上塗り説」という考え方が妥当とされています。すなわち、境界部分の骨格をなす中央の部分(躯体部分)は共用部分だが、その上塗りの部分(壁紙部分)は専有部分であるという考え方です。標準管理規約はこの立場を採用しています(同規約7条2項1号)。
(2)建物全体を維持するために必要な支柱、耐力壁、屋根、外壁等について
これらについては、それがたとえ専有部分内にある場合でも、法律上当然に共用部分となるとされています。この点、屋上を共用部分とした判例があります(大阪高判昭52.9.12)。
(3)管理員室について
その形態が管理員の居宅として使用されるかなどによって、法定共用部分なのか規約共用部分なのかに分かれます。
(4)ピロティについて
通常完成された建物の空間として、広場・集会所・ホール・緊急時の非難通路としての用途を有しているため、法定共用部分とされます。
(5)ベランダ・バルコニーについて
これらは、場合によっては居室部分に附属して一体をなすものとして専有部分であるとされることもありますが(広島地判昭54.3.23)、一般的には法定共用部分であって、各区分所有者が専用使用権を有するものとされています(最判昭50.4.10)。ベランダ・バルコニーの多くは、それが上階のベランダ・バルコニーの床となっていることや非常時の避難路の役割を有していることなどからです。
(6)玄関扉、窓枠、窓ガラス
 玄関扉は、錠及び内部塗装部分は専有部分ですが、それ以外は共用部分です。また、窓枠、窓ガラスは、専有部分ではなく共用部分とされています(標準管理規約第7条第項2号・3号)。雨戸又は網戸も同様に共用部分です。
以上
【質 問】007 マンションの防犯対策 2012年10月25日
 「マンションの防犯対策」を取る上でのポイントは何ですか。

【回 答】
1 「マンションの防犯」の意義
 標準管理規約第32条第十二号では、管理組合の業務の一つとして「風紀、秩序及び安全の維持に関する業務」を規定しています。近年のピッキング等による住居侵入、不審者の侵入等の増加により、防犯対策は益々重要性を増しています。すなわち安心して暮らせるマンション作りにとって防犯対策は欠かせないものとなっています。建物への防犯カメラの設置などハード面とともに管理組合活動というソフト面の両面からの対策が必要です。

2 標準的な防犯対策
国土交通省平成17年12月発表の「マンション管理標準指針」によれば、標準的な対応として、以下の2点を挙げています。
@ 最寄の交番、警察署の連絡先等の周知
A 日頃から居住者同士の挨拶が自然に行われるような取り組みの実施
@は、不審者を発見したときの通報等を迅速に行い犯罪を未然に防止するため、また、犯罪発生時に早急に解決を図るためにとるべき方法です。Aは、コミュニティ形成活動の一環ですが、犯罪者心理としては近隣住民に見られたり声をかけられたりすることがもっともいやなことなので、犯罪抑止にとって有効な方法です。これらは、比較的容易に行えるものなので、各マンションでも直ちに実施するようにしましょう。

3 望ましい防犯対策
 前述の標準管理指針では、さらに望ましい対応として、以下の2点を挙げています。
@ 防犯マニュアル等防犯に関する情報の収集・提供
A 定期的な防犯パトロールの実施
 @は、例えば、長期外出時に不在であることを犯罪者に知られないようにするため、新聞・郵便を止めること、隣家に声をかけることなど、住民個人としてとり得る対策を内容とする「防犯マニュアル」の作成など「防犯に関する情報の収集・提供」を行うということです。この「防犯に関する情報」については、管理組合自らが作成するだけでなく、警察署作成のものがあれば、それを積極的に活用することも含まれます。Aの防犯パトロールについては、マンション単独でなく、近隣自治会等の取り組みに参加する形でもよいでしょう。

4 マンションのハード面での防犯対策
マンション共用部での対策として、以下主要なものを紹介します。
@ 共用出入口では、例えば共用玄関は道路等からの見通しが確保されたものであること、共用玄関扉は内外を見通せる構造が望ましいこと、オートロックシステムを導入することなどが望ましい対応です。
A エレベーターでは、かご内には防犯カメラを設置すること、非常時での押しボタン・インターホン等の装置を設置すること、かご及び昇降路の出入口の扉は、エレベーターホールからかご内を見通せる構造の窓が設置されたものであること、などが必要です。
その他、管理員室、エレベーターホール、共用廊下、共用階段での防犯対策が必要とされますが、この点は、詳しくは国土交通省が作成した「共同住宅に係る防犯上の留意事項」(平成13年3月23日付)及び「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」(同日付)を参照してください。
以上

【質 問】006 大規模修繕の意味と時期 2012年9月22日
  大規模修繕の意味と修繕時期を教えてください。

【回 答】

1 大規模修繕の意味
 大規模修繕とは、長期修繕計画を踏まえて計画的に実施する修繕(「計画修繕」)のうち、建物全体又は複数の部位について行う大規模な修繕をいいます。一般的には原状又は実用上支障のない状態までに回復させるための「修繕」を意味しますが、必要に応じて性能や機能を向上させる「改良」を含めた「改修」も行う場合もあります。大規模修繕は、@事故防止、A不具合の解消・予防、B耐久性延伸、C美観・快適性向上、D居住性・機能性向上、E資産価値向上などを目的として行われます。


2 推定修繕工事項目・修繕周期の例

推定修繕工事項目

工事区分

修繕周期

T仮設

1仮設工事

@共通仮設

仮設

12

A直接仮設

仮設

12

U建物

2屋根防水

@屋根防水(保護)

補修

12

修繕

24

A屋根防水(露出)

補修

12

撤去・新設

24

B傾斜屋根

補修

12

撤去・葺替

24

C庇・笠木等防水

修繕

12

3床防水

@バルコニー床防水

修繕

12

A開放廊下・階段等床防水

修繕

12

4外壁塗装等

@コンクリート補修

補修

12

A外壁塗装

塗替

12

除去・塗装

36

B軒天塗装

塗替

12

除去・塗装

36

Cタイル張補修

補修

12

Dシーリング

打替

12

5鉄部塗装等

@鉄部塗装(雨掛かり部分)

塗替

4

A鉄部塗装(非雨掛かり部分)

塗替

6

B非鉄部塗装

清掃・塗替

12

6建具・金物等

@建具関係

点検・調整

12

取替

36

A手すり

取替

36

B屋外鉄骨階段

補修

12

取替

36

C金物(集合郵便受等)

取替

24

D金物(メーターボックス扉等)

取替

36

7共用部内

@共用内部

張替・塗替

12

V設備

8給水設備

@給水管

更生

15

取替

30

A貯水槽

取替

25

B給水ポンプ

補修

8

取替

16

9排水設備

@排水管

更生

15

取替

30

A排水ポンプ

補修

8

取替

16

10ガス設備

@ガス管

取替

30

11空調・換気設備

@空調設備

取替

15

A換気設備

取替

15

12電灯設備等

@電灯設備

取替

15

A配電盤類

取替

30

B幹線設備

取替

30

C避雷針設備

取替

40

D自家発電設備

取替

15

13情報・通信設備

@電話設備

取替

30

ATV共聴設備

取替

15

Bインターネット設備

取替

15

Cインターホン設備等

取替

15

14消防用設備

@屋内消火栓設備

取替

25

A自動火災報知設備

取替

20

B連結送水設備

取替

25

15昇降機

@昇降機

補修

12

取替

30

16立体駐車場設備

@自走式駐車場

補修

10

建替

30

A機械式駐車場

補修

5

取替

20

W外構・その他

17外構・附属施設

@外構

補修、取替

24

A附属施設

取替、整備

20

18調査・診断、設計、工事監理等費用

@調査・診断、設計等

12

A工事監理

12

19長期修繕計画作成費用

@見直し

5

〔出典:「長期修繕計画作成ガイドラインコメント」(国土交通省)〕


3 長期修繕計画は、修繕積立金の額と併せて5年程度ごとに見直しをしましょう。


  以上

【質 問】005 適正な修繕積立金額とは〜平成23年4月国土交通省発表「マンションの修繕積立金に関するガイドラインについて」2012年6月30日
 適正な修繕積立金額はどのように設定したらよいですか。

【回 答】
1 はじめに
 平成23年4月18日国土交通省(以下「国交省」という。)は、「マンションの修繕積立金に関するガイドラインについて」という指針(以下、「ガイドライン」という。)を発表しました。多くのマンションが修繕積立金に不足を生じており、適正な修繕積立金としてどのくらいが必要かを知りたいと思っていることでしょう。今回は、このガイドラインの内容のポイントについてお話しします。以下、出展は国交省発表の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要に基づいていますので、詳しく知りたい方は、国交省のホームページをご覧ください。

2 ガイドラインの背景と目的
 「マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です」。ところが、「一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています」。そこで、このような背景から、国土交通省は、「特に新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』を作成し」た、としました。

3 ガイドラインのポイント
(1)修繕積立金の額の目安
ア)専有床面積当たりの修繕積立金の額
 主として区分所有者自ら居住する住居専用の単棟型マンションを対象とし、15階未満と20階以上(超高層マンション)を分けた上で、平均値と事例の3分の2が包含される幅を示しています。ここでは15階未満の平均値を紹介します。敷地面積が5,000u未満では、218円/u・月、5,000〜10,000uでは202円/u・月、10,000u以上では178円/u・月となっています。ただし、事例のばらつきが大きいため、事例の3分の2が包含される幅がそれぞれありますので、一律ではありません。 
イ)機械式駐車場がある場合の加算額
 この場合の加算額の計算式は、「加算額=機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費※×台数×購入予定の住戸の負担割合」となります。※機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費は、機会式駐車場の種類に応じて機会式駐車場の修繕工事費(1台あたりの月額)の目安が変わります。2段(ピット1段)昇降式では7,085円/台・月、3段(ピット2段)昇降式では6,040円/台・月、3段(ピット1段)昇降横行式では8,540円/台・月、4段(ピット2段)昇降横行式では14,165円/台・月となります。
(2)具体的計算事例
ア)修繕積立金の額
 例えば、10階建て、建築面積延床面積8,000uのマンションの専有面積80uを購入する場合でいえば、目安の平均値は80u×202円/u・月=16,160円となります。ただし、80u×140円/u・月=11,200円/月〜80u×265円/u・月=21,200円/月の間で目安の幅があります。
イ)機会式駐車場がある場合の加算額
 例えば、購入予定のマンションに、2段(ピット1段)昇降式の機械式駐車場が50台分あり、購入予定住戸の専有床面積80u、マンション全体の専有面積合計6,000u(住戸の負担割合80/6,000)の場合の加算額は、7,085円(月額修繕工事の目安)×50台×80/6,000=4,723円となります。(1)の場合に加えると、優に20,000円を超えることになります。

4 修繕積立金の額の目安を活用するにあたっての留意点
(1) 以上の額はあくまで「目安」であり、提示額がこの幅に収まっていないからといって、直ちに不適切と判断されるわけではありません。
(2) 分譲業者から提示された額が「目安」の幅に収まっていない場合には、長期修繕計画に内容や修繕積立金の設定の考え方、積立方法等のチェックが必要です。
(3) 分譲業者は、購入予定者に対し、長期修繕計画の内容、修繕積立金の設定の考え方、積立方法等について、このガイドラインを参考に説明することが重要となります。

5 ガイドラインの活用について
(1) この国交省発表のガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的知識や修繕積立金の額の目安を示したものですが、併せて分譲事業者が購入予定者に説明するに際して活用することが重要です。国交省は、そのことを通じて、適正な修繕積立金の設定・積立の促進につながることを期待するとしています。
(2) 現に長期修繕計画や修繕積立金の見直しを検討している管理組合についても、適切な修繕積立金の実現のために、是非このガイドラインを参考にしてください。

6  「マンションすまい・る債」での適用要件
 住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」では、一戸当りの修繕積立金の平均月額が一定以上積み立てることになっていることが要件の一つとされていますので、参考のためにその額を紹介します。
 @平均専有面積55u以上の経過(築)年数5年未満のマンションでは6,000円、A5年以上10年未満では7,000円、B10年以上17年未満では9,000円、C17年以上では10,000円とされています(平均専有面積が55u未満の場合は各額の約5%減)。なお、「長期優良住宅」の認定を受けている場合は、一戸当りの修繕積立金の平均月額にかかわりなく、この要件満たしているものとされます。

※ 国交省ホームページ(マンションの修繕積立金に関するガイドライン) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
住宅金融支援機構ホームページ
http://www.jhf.go.jp/index.html



【質 問】004 「平成23年マンション標準管理規約改正のポイント」 2011年10月28日
 平成23年7月に国土交通省から改正マンション標準管理規約が発表されたそうですが、ポイントを教えてください。

【回 答】
一 はじめに
 平成23年7月27日国土交通省より、マンション標準管理規約(以下「標準管理規約」という)の改正が発表されました。マンション管理規約は、いわば「マンションの憲法」 ともいえる重要なルールです。この改正標準管理規約のポイントについてご紹介します。

二 改正の趣旨
 今回の「標準管理規約の改正について」によれば、「今回の標準管理規約の改正は、役員のなり手不足等の課題に対応するため、役員の資格要件の緩和を行うこと等を主な内容とするものですが、パブリックコメントにおいて、いわゆる第三者管理者方式など専門家を活用した管理方式に係る規定を整備すべきであるなど、管理組合の運営の基本的なあり方に関する意見が多く出されたところです」「特に、専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約を整備するためには、役員の資格要件の問題だけではなく、総会と理事会の役割・関係、専門家を含む役員の業務遂行に対するチェック体制の強化等の幅広い観点からの検討が必要となります。したがって、パブリックコメントにおいて多くの意見を頂いた、専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約の整備については、上記のような幅広い観点からの検討を改めて行った上で、早期に措置することとし、今回の改正においては、以下のように区分所有者が主体となって行う管理のあり方の中での所要の見直しを行うこととします。」と改正の趣旨を述べています。

三 改正のポイント
 改正内容としては、以下の4項目がポイントとなります。
1 執行機関(理事会)の適正な体制等の確保
(1) 役員の資格要件の緩和
役員のなり手不足等の実態を踏まえ、役員の資格要件が緩和されました。改正前標準管理規約では「理事又は監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」とあったのを、改正後標準管理規約では「理事又は監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」 とし、現住条件が撤廃されました。今回の改正の目玉ともいうべき内容です。
(2) 理事会の権限の明確化等
理事会の決議事項の明確化、新年度予算成立までの経常的な支出を理事会承認により可能とする手続き規定の整備等が行われました。理事会による機動的な組合運営を可能とするための改正です。

2 総会における議決権の取扱いの適正化
(1) 議決権行使書・委任状の取扱いの整理
組合員による出席によらない総会の運営方法である書面による議決権行使(議決権行使書及び委任状)の取扱いのルールが明確化されました。この点については、改正コメントの中で次のように理由が述べられています。「組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、委任状よりも、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されることが重要であること」「白紙委任状が多用されないよう、例えば委任状の様式等において、誰を代理人とするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくこと等」(46条関係D)。また、委任状による代理人の範囲について、コメントで基本的な考え方が記述されました。すなわち、「代理人の範囲は、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましいこと等」となりました(第46条関係E)。

3 管理組合の財産の適切な管理等
(1) 財産の分別管理等に関する整理
マンション管理適正化法施行規則の改正が平成 22 年5月に施行されたことを踏まえ、管理費の徴収に係る第 60 条関係のコメントが改正されました。
(2) 長期修繕計画書等の書類等の保管等に関する整理
管理組合が保管する書類等について、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法につい
て規定が追加されました。
(3) 共用部分の範囲に関する用語の整理
平成22年5月のマンション標準管理委託契約書の改定を踏まえた用語の整理が行われました。

4 標準管理規約の位置づけの整理
マンションの規模、居住形態等各マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に標準管理規約を修正し活用することが望ましい旨をコメントに記載されました。
四 管理規約の見直しをお勧めします
 以上の標準管理規約の改正にもあるように、マンションを取り巻く状況は変化しています。管理規約が適正であることが不要なトラブルを回避し、さらには快適なマンション管理を実現する上で必要不可欠といえます。今回の国交省発表の改正標準管理規約を契機に、あなたのマンションでも管理規約を見直しませんか。当三重県マンション管理士会でもご相談に応じます。
 なお、国土交通省のホームページから、改正標準管理規約及びコメント等が閲覧できますので、ぜひ一度目を通しておくことをお勧めします。また、国土交通省への問合せ先は次のとおりです。
(お問い合わせ先) 国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室 課長補佐 山岸、調査指導係長 小出  TEL 03-5253-8111(内線 39682、39683)、03-5253-8509(夜間直通)
以上

【質 問】003 管理費滞納対策(少額訴訟) 2011年5月20日
 支払督促の他に少額訴訟というものがあると聞きました。どのようなものですか。

【回 答】

1 少額訴訟制度の意義

 少額訴訟制度は、前回で述べた支払督促と同様、簡易裁判所を利用して債権の回収を図るものです(民事訴訟法368条以下)。申立手数料が訴額の1%と低額で、また本人訴訟が可能であり弁護士に依頼する必要がなく、管理組合理事長名での訴訟提起が可能であるという長所があります。そして、原則として、1回の期日で審理が終了し、口頭弁論終結後直ちに判決が言い渡されます(一期日審理の原則)ので、原告の労力も最小限ですみます。  

 判決を得れば、これに基づいて債務者の財産に強制執行が可能となりますが、少額訴訟では、被告の資力その他の事情を考慮して特に必要が認められるときは、判決言渡しの日から3年を超えない範囲で支払猶予や分割払いを内容とすることがあります。


2 少額訴訟利用上の注意点

 以上のように、少額訴訟は簡易迅速に判決を得る方法としてメリットがありますが、この制度を利用できるのは、訴額(請求額)が60万円以下の支払請求事件に限られますので、それを超える滞納がある場合には限界があります(もっとも、従来、訴額は「30万円以下」でした。それが昨年の法律改正により60万円に引き上げられましたので、以前よりはずいぶん利用できる幅が広がったといえます)。また、相手方(滞納者)から異議の申し立てがあると、簡易裁判所における通常の手続きに移行しますので、この点は注意が必要です。さらに、少額訴訟では、利用回数に制限がありますので、この点も注意してください。具体的には、少額訴訟の利用回数は同一原告が同一簡易裁判所で年10回までとなっています。ただ、管理費滞納事件で、年10回を超える訴訟提起というのは実際には考えにくいので、あまり回数を気にする必要はないでしょう。

   訴状の提出

(1) 訴えを起こす人(原告)が簡易裁判所に「訴状」を提出します。訴状の定型用紙は、簡易裁判所に備えられていますので、それを利用します。訴状への記載事項は次のとおりです。原告と被告の両当事者(原告・被告)の名称及び住所、郵便番号、電話番号、事件名(例:「滞納管理費請求事件」など)、訴訟物の価額(滞納額)、貼用印紙額、請求の趣旨及び請求の原因(これがメインです)、年月日を記載し、滞納を証明する証拠方法を列挙し同文の訴状を3通作成します(簡易裁判所用、被告送達用、原告控用)。そして証拠書面なども3部づつコピーをとり、簡易裁判所へ正・副2通を添付して提出します。
(2)貼用印紙は、訴額(請求額)の約1%です。例えば、滞納額が5万円であれば50030万円であれば、3,000円分の収入印紙を訴状に貼ります。このとき消印はしてはいけません。また、被告への送達用として、郵便切手も必要に応じて添付します。

4 その後の手続きの流れ
(1)訴状が提出され、要件が整っていれば、訴状が受理されます。その後、第1回期日の指定があり、その際に、被告は答弁書を提出することができます。なお、被告が少額訴訟を望まなければ、通常訴訟へ移行するよう申し出ることができます。
(2)被告が異議をとなえることなく答弁書を提出すると、少額訴訟が継続し、答弁書受理の後、審理が行われます。この審理は原則として1日で終わり、即日で判決が言い渡されます(判決ではなく、和解がなされることもあります)。判決に不服があり異議申立てをすると、簡易裁判所の通常裁判手続きに移行します。ただし、控訴は認められていません。


5 少額訴訟は本人訴訟が可能ですが、やはり弁護士などの法律専門職に相談してからの方がよいでしょう。



【質 問】002 管理費滞納対策(支払督促) 2011年5月20日
 これまで管理費滞納者に電話・手紙・訪問などで催促しました。また、内容証明郵便も送りました。でも、滞納者は管理費を支払おうとはしません。では、次に打つ手はないのでしょうか。

【回 答】

1 簡易裁判所を利用する支払督促という制度があります。ここからは裁判所を利用する手続きになりますので、これまでの裁判外の手続きとは質が異なります。いわば、滞納者と管理組合の戦いの第2ラウンドの始まりといえます。
 それでは、支払督促とは何でしょうか。支払督促(督促手続)とは、債権の目的が金銭その他の代替物または有価証券の一定数量の給付である場合に、債権者が簡易裁判所書記官に申し立て、債務者に支払いを命ずる制度をいいます(民事訴訟法382条〜397条)。通常の訴訟と比べて迅速に「債務名義」を得ることができ、強制執行が可能となる手続きです。支払督促は書面審査のみで行われるので、申立人が裁判所にいちいち出頭する必要はなく、また、費用も通常の裁判の半額以下ですみます。ただし、債務者が異議の申し立てを行うと通常の訴訟に移行しますので、この点は注意が必要です。


2 支払督促の効果

 支払督促では裁判所書記官から督促状が送られてきますので、内容証明郵便にも動じなかった債務者に対しても、より多くの心理的プレッシャーをかけることができます。また、債務者が支払督促状を受け取った後一定期間放置すると、債権者は債務者の財産に強制執行をかけることができるようになり、競売によって滞納費用の回収が可能となります。


 支払督促の手続き
(1)申立先  
 債務者の住所地の簡易裁判所書記官に申し立てます。

(2)用 紙
 A4版用紙を用い、縦置き横書きで記載します(左に
3cmの綴じ代をとります)。
(3)費用・印紙・郵券(切手)
 費用・印紙は通常の訴訟の半額です。申立額に応じま
すので、事前に確認しておきます。郵券(切手)は1040円×債務者の数プラス債権者の分の80円切手が必要です
(4)封筒とはがき
 当事者と同じ数の封筒を持参します。封筒は債権者の住所・氏名を
記載したもの(普通郵便でよければ80円切手を貼る)を1通、他は債務者の住所・氏名を記載したもの(1040円分の切手を貼る)を債務者分として提出します。はがきは、債務者へ送達されたかどうかの結果を知らせてもらうために1枚添付します。
(5)手続きの流れ
 支払督促の申立(簡易裁判所の書記官へ)→裁判所から債務者へ
支払督促の送達、債権者へは通知→異議申立なし(※2週間以内に異議申立があれば通常の訴訟へ移行)→仮執行宣言申立書の提出(30日以内)→仮執行宣言付支払督促の送達→異議申立なし(※2週間以内に異議申立があれば通常の訴訟へ移行)→強制執行手続き(差押えなど)
2 支払督促申立書の書き方
 記載内容は次のとおりです。
1枚目に支払督促申立書と して、当事者の表示、請求の趣旨原因(別紙記載のとおりとする)、「債務者は債権者に対し、請求の趣旨記載の金額を支払え、との支払督促を求める。」との記載をし、申立手続き費用の合計額とその内訳を記載。さらに、申立年月日、申立人の住所・氏名、提出簡易裁判所名、添付書類名等を記載します。


4 詳しくは、弁護士などの法律専門職に相談してからの方がよいでしょう。

                                                                 

【質 問】001 管理費滞納対策(内容証明) 2011年5月20日
 管理費等滞納対策の督促の方法として内容証明郵便というのがありますが、それはどのようなものですか。書き方等に決まりがありますか。

【回 答】
1 内容証明とは何か

 内容証明とは、「内容証明郵便」という郵便の一種です。内容証明それ自体はあくまで普通の手紙であり、「書留郵便」「速達郵便」と同様、特に強制力がある文書ではありません。


2 内容証明を利用することのメリット

 内容証明には何ら強制力はありませんが、内容証明郵便を利用することにより、どんな内容の手紙を、いつ、誰が誰に出したかを郵便局で証明してくれます。さらに、「配達証明書付」で出せば、相手にいつ配達されたかも証明されます。したがって、何かトラブルが生じたときなど、その証拠として利用することができます。

 また、内容証明には、相手方に対して心理的プレッシャーを与えるという効果があります。普通の人は、一生のうち内容証明を受け取る経験というのはあまりありません。そのため、内容証明を受け取ると「事が重大だ」と思うのです。管理費滞納者の場合でもいままで電話や口頭での支払い要求に応じていなかった人も、内容証明を受け取ることにより、支払い要求に応じるということが期待できます。さらに、相手の考えや出方を探るために内容証明を利用するということもあります。

 その他、内容証明による催告は、権利が時効により消滅してしまうのを、とりあえず半年間延長するという効果ももっています(ただし、時効を中断させるためには、催告後6ヶ月の間に別に裁判上の手続きをとらなければいけません)。


3 内容証明の書き方・出し方

(1)内容証明の書き方

 用紙の種類・大きさとも自由です。文字は手書きでもワープロでもかまいません。しかし、文字数・行数には制限があります。縦書きの場合=120字以内、126以内。横書きの場合=113字以内、140行以内、または126字以内、120行以内です。また、2枚以上にわたる場合は、そのつづり目に契印をします。年月日・住所・氏名は文書中に必ず記載します。縦書きの場合は、最後に年月日・差出人の住所と氏名・受取人の住所と氏名を、横書きの場合は、最初に年月日・受取人の住所と氏名・差出人の住所と氏名を、この順番で記載します。捺印は絶対必要というわけではありませんが、あった方が厳格な印象となりますので、付ける方がよいでしょう。認印でかまいません。

(2)内容証明の出し方

 同一内容のものを3通用意します。差出人控用、相手方送付用、郵便局保管用の3部です。コピーでかまいません。封筒には、差出人の住所・氏名、受取人の住所・氏名を記載します。この記載は、内容証明書に記載した住所・氏名と完全に一致するものでなければなりませんので注意が必要です。取扱郵便局には制限がありますので、あらかじめ郵便局に確認をしておいた方がよいでしょう。


4 内容証明にかかる費用

(1)利用料金

 内容の証明料=1420円、1枚増すごとに250円、普通郵便料80円、書留料420円、配達証明料300円です。

(2)法律専門職に依頼する場合

 弁護士は3万円〜5万円、行政書士は1万円〜3万円というのが一応の目安です。また、別途、成功報酬として「請求金額の○%を加算する」とすることが多いので、依頼する場合はあらかじめ確認しておきます。個人名で出すよりも法律専門職の名前で出す方が相手方へのプレッシャーとなりますので、検討してみてください。



マンション管理用語解説













■「管理費」とは
 管理費とは、通常の管理に要する費用に充当されるものをいいます(標準管理規約第27条)。標準管理規約では、この管理費の具体的な使途を次のように列挙しています。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用


■「共用部分」と「専有部分」
1 共用部分と専有部分の区別
 区分所有法によれば、「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいい、「専有部分」と言えるためには、@構造上の独立性とA利用上の独立性が必要です。通常、各住戸にあたる部分が専有部分となります。一方、「共用部分」とは、@専有部分以外の建物の部分、A専有部分に属しない建物の附属物、B法4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物をいいます(法2条4項)。この共用部分には、法律上当然に共用部分となるもの(これを「法定共用部分」といいます)と専有部分の要件を満たしつつ区分所有者の定める規約により共用部分となるもの(これを「規約共用部分」といいます)の2種類があります。規約共用部分は登記をしないと第三者に共用部分であることを対抗することができないのに対し(法4条2項)、法定共用部分は客観的な性質から共用部分であることがわかるため、登記をしなくても第三者に対抗することができます。
2 共用部分の具体例
一般的にいえば、@廊下、階段室、エレベーター室は法定共用部分です。A集会室、管
理員室、物置、倉庫、車庫などは規約で共用部分とできます。Bガス・水道の配管、冷暖房設備、消防設備、昇降機などの建物の附属物のうち、専有部分に属すると認められるもの以外は、法定共用部分です。
3 以上のように、共用部分と専有部分との区別は明確であるように見えますが、実際には裁判上争われた例も多く、細かい点までみるとなかなか難しいものがあります。
(1)柱、壁、床、天井など専有部分相互間の境界について
 共用部分と専有部分との区別についていくつかの考え方がありますが、建物の維持管理の面や区分所有者の意識及び保険実務の考え方などからは、「上塗り説」という考え方が妥当とされています。すなわち、境界部分の骨格をなす中央の部分(躯体部分)は共用部分だが、その上塗りの部分(壁紙部分)は専有部分であるという考え方です。標準管理規約はこの立場を採用しています(同規約7条2項1号)。
(2)建物全体を維持するために必要な支柱、耐力壁、屋根、外壁等について
これらについては、それがたとえ専有部分内にある場合でも、法律上当然に共用部分となるとされています。この点、屋上を共用部分とした判例があります(大阪高判昭52.9.12)。
(3)管理員室について
その形態が管理員の居宅として使用されるかなどによって、法定共用部分なのか規約共用部分なのかに分かれます。
(4)ピロティについて
通常完成された建物の空間として、広場・集会所・ホール・緊急時の非難通路としての用途を有しているため、法定共用部分とされます。
(5)ベランダ・バルコニーについて
これらは、場合によっては居室部分に附属して一体をなすものとして専有部分であるとされることもありますが(広島地判昭54.3.23)、一般的には法定共用部分であって、各区分所有者が専用使用権を有するものとされています(最判昭50.4.10)。ベランダ・バルコニーの多くは、それが上階のベランダ・バルコニーの床となっていることや非常時の避難路の役割を有していることなどからです。
(6)玄関扉、窓枠、窓ガラス
 玄関扉は、錠及び内部塗装部分は専有部分ですが、それ以外は共用部分です。また、窓枠、窓ガラスは、専有部分ではなく共用部分とされています(標準管理規約第7条第項2号・3号)。雨戸又は網戸も同様に共用部分です。










■「収支決算書(管理費・修繕積立金)」
 「収支決算書」(収支報告書)とは、会計年度内の収支の状況がどうであったかを示すもので、予算に対する決算として作成されるものであり、当会計年度内に発生したすべての収入と支出を記載し、当会計年度の収支差額と次期繰越収支差額を示します。この収支報告書は貸借対照表と併せて作成され、管理規約において会計区分に関して別段の定めがある場合を除き、管理費会計及び修繕積立金会計に区分して作成する必要があります。なぜなら、修繕積立金は将来の大規模修繕のための資金として計画的に積み立てられるものであり、これを日常の管理のための経費に充当してしまうと、大規模修繕の際に多額の不足金が生じてしまうおそれがあるからです。なお、「機械式駐車場等で維持管理に多額の費用を要する施設を有する場合」には、さらにその費用については、管理費会計及び修繕積立金会計と区分することが望ましいとえます。

■「修繕積立金」とは
 修繕積立金とは、管理費とは別に大規模修繕に要する費用に充当するために積み立てられるものをいいます(標準管理規約第28条)。修繕積立金は、管理費とは別に徴収し、管理費とは区分して経理することが必要です(同条第1項・4項)。
 標準管理規約では、この修繕積立金の性質から、次に掲げる経費に充当する場合に限って取り崩すことができるとされています(同条第1項)。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のた
めに特別に必要となる管理
 なお、修繕工事に際し、積み立てていた金額では工事費用を賄いきれない場合に、金融機関から借り入れをしたときには、その償還に修繕積立金を充てることができます(同条第3項)。

■「修繕積立金の総額」
 当然のことながら、大規模修繕には多額の費用がかかります。計画期間に見込まれる収入累計額は、見込まれる支出累計額を下回らないことが必要です。この場合の収入累計額とは、修繕積立金、専用庭や駐車場等の使用料からの繰入金等をいいますが、大規模修繕工事の予定年度において修繕積立金等累計額が推定修繕工事等の累計額を下回るときは、@修繕積立金の増額、A一時金の負担、B金融機関等からの借り入れ等の対応が必要となります。さらに、原状維持にとどまらず、推定工事項目に建物や設備の性能・機能の向上(グレードアップ)を行う改修工事をする場合は、これに要する費用も含めた収支計画としなければなりませんし、また、災害や不測の事故等が生じたときは、臨時の対応も必要となります。
 いずれにしても、中心となるのは修繕積立金累計額であり、各マンションで修繕積立金の設定を適切に行っているかがポイントなります。なお、独立行政法人住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」(マンション修繕債券積立制度)の「共用部分リフォーム融資」では、利用できる管理組合の要件を定めています(例えば、築17年以上のマンションで、平均専有部分面積55u以上の場合は、一戸あたりの修繕積立金月額は10,000円以上必要など)。確認してみてください。

■重要事項説明(マンションを売買する場合における宅地建物取引業法における重要事項説明)

1 重要事項説明の意義
 マンションも当然不動産の一種ですから、この不動産取引において、宅地建物取引業者は、売買等の契約が成立するまでの間に必ず取引の相手方(買主等)に対して、取引主任者をして取引しようとする物件や取引条件に関する一定の重要な事項について、書面を交付して説明しなければならないとされています(宅建業法第35条)。
 不動産は価値が高く、その損害も極めて高額となることから、専門的知識を有する取引主任者をして、取引の相手方に重要な事項を説明させることにより、取引の相手方が取引内容を十分理解した上で契約を締結できるようにするためです。これにより不動産に関する紛争を未然に防止しようとしているのです。重要事項の説明は、取引の相手方が売買等の意思決定をする上で重要な判断材料を提供するという役割をもっています。
2 説明事項
 宅建業者は一定の事項について取引主任者をして説明しなければなりません。説明事項は、契約形態及び宅地又は建物により異なり多義にわたるため(宅建業法第35条)、ここではマンションの売買に特有の重要事項に絞ってお話しします。
宅建業法第35条第1項第6号では、取引の対象となっている建物がマンション等の区分所有建物である場合には、一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるものとされています(6号)。内容は以下のとおりです。
(1) 一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
敷地に関しては、原則として、総面積として、実測面積、登記記録上の面積、建築確認の対象とされた面積が、権利の種類としては、所有権、地上権、貸借権等の区別が、権利の内容としては、所有権の場合は対象面積を、地上権、貸借権等の場合は対象面積、存続期間、区分所有者の負担する地代・賃料等の額が内容となります。
(2) 共用部分に関する規約の定め
 ここでは、規約共用部分に関する規約の定めの他、法定共用部分であっても規約で確認的に共用部分とする旨の定めがあるときはそれも含まれます。
(3) 専有部分の用途その他利用制限に関する規約の定め(案も含む)
 この場合の制限としては、例えば、居住用に限り事業用としての利用を禁止したり、フローリング工事、ペット飼育、ピアノ使用等の禁止や制限に関する規約の定めがあります。この専有部分の利用制限が規約の細則等において定められている場合は、その名称の如何に関わらず、規約の一部と認められるものは説明が必要となります。
(4) 専用使用権に関する規約等の定め
 専用使用権の対象となるものとしては、駐車場、専用庭、バルコニーなどがあります。特に駐車場については紛争も多いため、その内容としては、専用使用をなしうる者の範囲、専用使用料の有無、使用料を徴収する場合の帰属先等があります。専用庭などもほぼ同様です。
(5) 建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他当該建物の所有者が負担すべき費用を特定の者に減免する旨の規約の定め
 新築分譲の場合に見られることが多く、購入者にとっては不利な金銭的負担が定められているため、当該規約の内容を説明しなければなりません。
(6) 建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め及び既に積み立てられている額
 いわゆる大規模修繕積立金や計画修繕積立金に関するものです。一般の管理費(通常の維持修繕に充てるもの)はここには含まれません。分譲マンションの場合は、修繕積立金の滞納金がある場合は、新たに所有者となった者がその滞納額を負担しなければなりません。したがって、積立額とともに滞納額がある場合はそれも含めて説明する必要があります。
(7) 区分所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
 通常の管理費用とは、共用部分に係る共益費用等に充当するため区分所有者が月々負担する経常的経費をいいます。この管理費用の滞納額についても新所有者が負担することになるため、滞納があるときは、その額を説明しなければなりません。
(8) 管理の委託先
 管理業者などの管理を委託している場合は、その委託先の氏名及び住所(法人の場合は、その商号又は名称及び主たる事務所所在地)を説明しなければなりません。
3 その他の説明事項
 以上は、マンションに特有の説明事項ですが、その他に以下のような他の契約形態との共通の説明事項もあります。
(1) 取引の対象となっている宅地又は建物の上に存する、登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)(1号)
(2) 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概略(2号)
(3) 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項(3号)
(4) 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)(4号)
(5) 取引の対象となっている宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項(5号)
(6) 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的(7号)
(7) 契約の解除に関する事項(8号)
(8) 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項(9号)
(9) 宅建業法第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は宅建業法第41条の2の規定による措置の概要(10号)
(10) 支払金又は預り金を受領しようとする場合における保全措置の概要(11号)
(11)代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置(12号)
(12) 取引の対象となっている宅地又は建物の瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約の締結等の措置の概要(13号)
(13) その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項(14号)
※ 以上は、「宅地建物取引の知識 平成22年度版」不動産取引研究会編著・住宅新報社・732頁以下を参考にしました。








■「大規模修繕」とは
 「大規模修繕」とは、長期修繕計画を踏まえて計画的に実施する計画修繕のうち、建物の全体又は複数の部位について行う大規模な修繕をいいいます。一般的には、原状又は実用上支障のない状態まで回復させるための修繕が主となりますが、場合によっては経年劣化等に伴い必要に応じて性能や機能を向上させる(グレードアップ)要素、すなわち「改良」を含めた改修工事も行われることもあります。修繕の目的としては、@事故防止、A不具合の解消及び予防、B美観・快適性の向上、C居住性・機能性の向上、D資産価値の向上などの点が挙げられます。
 計画・修繕工事の設計図書や関係書類点検や調査・診断の報告書等は、今後の修繕工事や長期修繕計画の見直しの貴重な資料となることから、竣工時の設計図書等と併せて修繕等の履歴情報を整理し、保管しておくことが必要です。これは管理組合の業務の一つとなっています(標準管理規約第32条第六号、同条関係コメントE)。この点に関し、個々のマンションの建物概要、管理情報、修繕履歴等の情報を(財)マンション管理センターのコンピューターに登録し、その登録情報をインターネットを通じて随時閲覧できるシステムとして「マンションみらいネット」(マンション履歴システム)というものがあります。このようなシステムを利用することもよいでしょう。


■「駐車場利用料」とは
 駐車場利用料とは、駐車場使用の対価として徴収する利用料のことをいいます。標準管理規約第29条では、「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」として、「駐車場使用料」を「使用料」の一つとして規定しています。他の使用料としては、専用庭の専用使用料や賃貸広告塔、看板等の収益金、売店及び自動販売機の設置許可料などがあります。
 この「使用料」の使途については、管理費に充当する場合もありますが、将来の大規模修繕に備え、修繕積立金を拡充する必要から、駐車場などそこから使用料を得ている敷地及び共用部分等の維持及び管理をしていく上で必要となる費用に充てる以外は、修繕積立金として積み立てることとするのが標準管理規約の立場です。
 なお、機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用がかかるため、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することが認められています(標準管理規約コメント第29条関係)。




























■「マンション管理士」とは
 マンション管理士とは、マンション管理士試験に合格し、「法第30条1項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者」をいいます(法第2条5号)(この場合の「法」とは、マンション管理適正化法をいいます)。すなわち、マンション管理士は、その専門的知識をもって、管理組合区分所有者間における円滑な合意形成、建物の維持又は修繕等について、管理者等又はマンションの区分所有者等からの相談に応じ、様々な支援業務(一定の制限業務を除く。)を行う者をいいます。
 マンション管理を適正に行うためには、管理組合の運営、建物等の維持又は修繕等に関する専門知識が必要ですが、区分所有者等はこの専門知識を十分に持ち合わせているとはいえないことから、適正なアドバイス等を行うことができる専門家が必要であるとして、マンション管理適正化法によって、国家資格として新たに創設されたのです。
 マンション管理適正化法により創設されたものとしては、別に管理業務主任者がありますが、管理業務主任者がマンション管理業者に属するのに対し、マンション管理士は、管理業者とは別に管理組合の立場から業務を行うという点で、その役割において両者は全く異なるものです。






























         

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