１　大規模修繕の意味
　大規模修繕とは、長期修繕計画を踏まえて計画的に実施する修繕（「計画修繕」）のうち、建物全体又は複数の部位について行う大規模な修繕をいいます。一般的には原状又は実用上支障のない状態までに回復させるための「修繕」を意味しますが、必要に応じて性能や機能を向上させる「改良」を含めた「改修」も行う場合もあります。大規模修繕は、�@事故防止、�A不具合の解消・予防、�B耐久性延伸、�C美観・快適性向上、�D居住性・機能性向上、�E資産価値向上などを目的として行われます。

２　推定修繕工事項目・修繕周期の例

〔出典：「長期修繕計画作成ガイドラインコメント」（国土交通省）〕

３　長期修繕計画は、修繕積立金の額と併せて5年程度ごとに見直しをしましょう。

１　少額訴訟制度の意義

　少額訴訟制度は、前回で述べた支払督促と同様、簡易裁判所を利用して債権の回収を図るものです（民事訴訟法368条以下）。申立手数料が訴額の１%と低額で、また本人訴訟が可能であり弁護士に依頼する必要がなく、管理組合理事長名での訴訟提起が可能であるという長所があります。そして、原則として、1回の期日で審理が終了し、口頭弁論終結後直ちに判決が言い渡されます（一期日審理の原則）ので、原告の労力も最小限ですみます。　　

　判決を得れば、これに基づいて債務者の財産に強制執行が可能となりますが、少額訴訟では、被告の資力その他の事情を考慮して特に必要が認められるときは、判決言渡しの日から3年を超えない範囲で支払猶予や分割払いを内容とすることがあります。

２　少額訴訟利用上の注意点

　以上のように、少額訴訟は簡易迅速に判決を得る方法としてメリットがありますが、この制度を利用できるのは、訴額（請求額）が60万円以下の支払請求事件に限られますので、それを超える滞納がある場合には限界があります（もっとも、従来、訴額は「30万円以下」でした。それが昨年の法律改正により60万円に引き上げられましたので、以前よりはずいぶん利用できる幅が広がったといえます）。また、相手方（滞納者）から異議の申し立てがあると、簡易裁判所における通常の手続きに移行しますので、この点は注意が必要です。さらに、少額訴訟では、利用回数に制限がありますので、この点も注意してください。具体的には、少額訴訟の利用回数は同一原告が同一簡易裁判所で年10回までとなっています。ただ、管理費滞納事件で、年10回を超える訴訟提起というのは実際には考えにくいので、あまり回数を気にする必要はないでしょう。

３   訴状の提出

(1)　訴えを起こす人（原告）が簡易裁判所に「訴状」を提出します。訴状の定型用紙は、簡易裁判所に備えられていますので、それを利用します。訴状への記載事項は次のとおりです。原告と被告の両当事者（原告・被告）の名称及び住所、郵便番号、電話番号、事件名（例：「滞納管理費請求事件」など）、訴訟物の価額（滞納額）、貼用印紙額、請求の趣旨及び請求の原因（これがメインです）、年月日を記載し、滞納を証明する証拠方法を列挙し同文の訴状を3通作成します（簡易裁判所用、被告送達用、原告控用）。そして証拠書面なども3部づつコピーをとり、簡易裁判所へ正・副2通を添付して提出します。
(2)貼用印紙は、訴額（請求額）の約１％です。例えば、滞納額が5万円であれば500円、30万円であれば、3,000円分の収入印紙を訴状に貼ります。このとき消印はしてはいけません。また、被告への送達用として、郵便切手も必要に応じて添付します。

４　その後の手続きの流れ
(1)訴状が提出され、要件が整っていれば、訴状が受理されます。その後、第1回期日の指定があり、その際に、被告は答弁書を提出することができます。なお、被告が少額訴訟を望まなければ、通常訴訟へ移行するよう申し出ることができます。
(2)被告が異議をとなえることなく答弁書を提出すると、少額訴訟が継続し、答弁書受理の後、審理が行われます。この審理は原則として1日で終わり、即日で判決が言い渡されます（判決ではなく、和解がなされることもあります）。判決に不服があり異議申立てをすると、簡易裁判所の通常裁判手続きに移行します。ただし、控訴は認められていません。

５　少額訴訟は本人訴訟が可能ですが、やはり弁護士などの法律専門職に相談してからの方がよいでしょう。

１　簡易裁判所を利用する支払督促という制度があります。ここからは裁判所を利用する手続きになりますので、これまでの裁判外の手続きとは質が異なります。いわば、滞納者と管理組合の戦いの第2ラウンドの始まりといえます。
　それでは、支払督促とは何でしょうか。支払督促（督促手続）とは、債権の目的が金銭その他の代替物または有価証券の一定数量の給付である場合に、債権者が簡易裁判所書記官に申し立て、債務者に支払いを命ずる制度をいいます（民事訴訟法382条〜397条）。通常の訴訟と比べて迅速に「債務名義」を得ることができ、強制執行が可能となる手続きです。支払督促は書面審査のみで行われるので、申立人が裁判所にいちいち出頭する必要はなく、また、費用も通常の裁判の半額以下ですみます。ただし、債務者が異議の申し立てを行うと通常の訴訟に移行しますので、この点は注意が必要です。

２　支払督促の効果
　支払督促では裁判所書記官から督促状が送られてきますので、内容証明郵便にも動じなかった債務者に対しても、より多くの心理的プレッシャーをかけることができます。また、債務者が支払督促状を受け取った後一定期間放置すると、債権者は債務者の財産に強制執行をかけることができるようになり、競売によって滞納費用の回収が可能となります。

４　詳しくは、弁護士などの法律専門職に相談してからの方がよいでしょう。

　内容証明とは、「内容証明郵便」という郵便の一種です。内容証明それ自体はあくまで普通の手紙であり、「書留郵便」「速達郵便」と同様、特に強制力がある文書ではありません。

２　内容証明を利用することのメリット

　内容証明には何ら強制力はありませんが、内容証明郵便を利用することにより、どんな内容の手紙を、いつ、誰が誰に出したかを郵便局で証明してくれます。さらに、「配達証明書付」で出せば、相手にいつ配達されたかも証明されます。したがって、何かトラブルが生じたときなど、その証拠として利用することができます。

　また、内容証明には、相手方に対して心理的プレッシャーを与えるという効果があります。普通の人は、一生のうち内容証明を受け取る経験というのはあまりありません。そのため、内容証明を受け取ると「事が重大だ」と思うのです。管理費滞納者の場合でもいままで電話や口頭での支払い要求に応じていなかった人も、内容証明を受け取ることにより、支払い要求に応じるということが期待できます。さらに、相手の考えや出方を探るために内容証明を利用するということもあります。

　その他、内容証明による催告は、権利が時効により消滅してしまうのを、とりあえず半年間延長するという効果ももっています（ただし、時効を中断させるためには、催告後６ヶ月の間に別に裁判上の手続きをとらなければいけません）。

３　内容証明の書き方・出し方

（１）内容証明の書き方

　用紙の種類・大きさとも自由です。文字は手書きでもワープロでもかまいません。しかし、文字数・行数には制限があります。縦書きの場合＝1行20字以内、1枚26行以内。横書きの場合＝1行13字以内、1枚40行以内、または1行26字以内、1枚20行以内です。また、2枚以上にわたる場合は、そのつづり目に契印をします。年月日・住所・氏名は文書中に必ず記載します。縦書きの場合は、最後に年月日・差出人の住所と氏名・受取人の住所と氏名を、横書きの場合は、最初に年月日・受取人の住所と氏名・差出人の住所と氏名を、この順番で記載します。捺印は絶対必要というわけではありませんが、あった方が厳格な印象となりますので、付ける方がよいでしょう。認印でかまいません。

（２）内容証明の出し方

　同一内容のものを3通用意します。差出人控用、相手方送付用、郵便局保管用の3部です。コピーでかまいません。封筒には、差出人の住所・氏名、受取人の住所・氏名を記載します。この記載は、内容証明書に記載した住所・氏名と完全に一致するものでなければなりませんので注意が必要です。取扱郵便局には制限がありますので、あらかじめ郵便局に確認をしておいた方がよいでしょう。

４　内容証明にかかる費用

（１）利用料金

　内容の証明料＝1枚420円、1枚増すごとに250円、普通郵便料80円、書留料420円、配達証明料300円です。

（２）法律専門職に依頼する場合

　弁護士は3万円〜5万円、行政書士は1万円〜3万円というのが一応の目安です。また、別途、成功報酬として「請求金額の○％を加算する」とすることが多いので、依頼する場合はあらかじめ確認しておきます。個人名で出すよりも法律専門職の名前で出す方が相手方へのプレッシャーとなりますので、検討してみてください。